Często deweloperzy narzucają nabywcom w umowie przenoszącej własność mieszkania na nabywcę własny zarząd nad wspólną nieruchomością na okres od 1 roku do nawet 3 lat, ograniczając tym samym prawa nabywcy, który stał się właścicielem wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Ustawa ta bowiem wyraźnie stanowi, że to od wolnej woli właścicieli tworzących wspólnotę zależy komu powierzą zarząd nad nieruchomością.
Nabywcy nieruchomości od dewelopera, zwracają na ogół uwagę na zapisy wzorców umów dotyczących warunków realizacji inwestycji. Tymczasem pułapki kryją się wszędzie. Powszechną praktyką deweloperów jest wprowadzanie do wzorców umowy zapisów stanowiących, że zarządcą nieruchomości przez okres wskazany w umowie (zazwyczaj od 1 roku do 3 lat) będzie deweloper lub podmiot przez niego wskazany Deweloperzy narzucają swoim klientom także niekorzystne zasady zarządzania nieruchomościami. O tym jednak kupujący mieszkania przekonują się dopiero, gdy w nich zamieszkają i powstanie wspólnota mieszkaniowa.
Stosowanie takich praktyk uniemożliwia konsumentowi korzystanie z ustawowego uprawnienia, określonego w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). UOKiK uznał tego typu praktyki za niekorzystne dla konsumenta. Developer nie może narzucić właścicielowi mieszkania/nieruchomości kto będzie zarządcą.
Stosownie bowiem do treści art. 18 ust. 1 tej ustawy, właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Należy podkreślić, że nawet, jeśli tylko w pierwszym zawartym akcie notarialnym sprzedarzy lokalu został zawarty zapis o powierzeniu zarządu deweloperowi, odnosi on skutek w stosunku do wszystkich kolejnych nabywców lokali.
Zamieszczenie w umowie kwestionowanego zapisu ogranicza nabywcom nieruchomości od dewelopera wykonywanie – przyznanych im ustawowo – uprawnień właścicielskich. Skutkuje ono bowiem związaniem konsumentów – z pominięciem ich woli – z ustanowionym przez dewelopera zarządem przez określony (lub nieokreślony) czas i pozbawia ich swobody wyboru zarządcy.
Wszystkie zapisy ograniczające decyzyjność nabywcy lokalu są sprzeczne z art. 3851 kodeksu cywilnego. Mówi on, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie z konsumentem, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 listopada 2005 r. (sygn. VI ACa 177/2005) orzekł, że naruszenie dobrych obyczajów polega także na narzucaniu we wzorach przez dewelopera rozwiązań niezgodnych z przepisami prawa, w tym również względnie obowiązującymi, czyli takimi, które można ustalić w umowie (ale nie ma takiego obowiązku).
Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 18 maja 2005 r. wyrok (sygn. XVII Amc 86/03), na podstawie którego wpisano do rejestru niedozwolonych postanowień umownych klauzulę o powierzeniu przez dewelopera zarządu. Chodziło o sprawowanie zarządu przez trzy lata. Na tej podstawie UOKiK, jeżeli uzna, że zapis w kontrolowanym wzorcu umowy jest zbliżony do tego w rejestrze, może wydać decyzję stwierdzającą stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Od niedawna ma prawo karać deweloperów, którzy nie chcą się dostosować do orzeczeń SOKiK.
Należy również pamiętać że nie wszyscy deweloperzy posiadają licencje. Zarządca, ustanowiony w trybie art. 18.1 ustawy o własności lokali nie musi mieć licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Stroną umowy o zarządzanie - o ile faktycznie jest umową o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie tylko z nazwy - może być jedynie zarządca z licencją. Ale wspólnota nie jest stroną tej umowy, to problem dewelopera i jego spółki. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07: Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.?
