Ważne :
Tworzone przez wspólnoty mieszkaniowe tzw. regulaminy porządkowe w żaden sposób nie mogą nakładać na właścicieli poszczególnych lokali, większych obowiązków niż te, które wynikają z postanowień Kodeksu cywilnego (II CSK 601/08).
REGULAMIN WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Nieruchomości położonej w Krakowie, przy ul....., obejmującej działkę Nr ..., księga wieczysta Nr ..... wprowadzony uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr ................. z dnia .....................
Postanowienia ogólne.
§ 1
1. Ogół właścicieli położo, których lokale wchodzą w skład nieruchomości nej w Krakowie, przy ul. ........ tworzy wspólnotę Mieszkaniową, zwaną dalej Wspólnotą, o której mowa w art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz. U Nr 80 poz. 803 z 2000 r./
2. Władzę uchwałodawczą we Wspólnocie stanowią właściciele lokali podejmujący decyzję przekraczające zwykły zarząd w trakcie zebrań ogółu właścicieli – rocznego lub nadzwyczajnych.
3. Dokumentem poświadczającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej albo umowa notarialna kupna lokalu wraz z zaświadczeniem o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej.
§ 2
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
§ 3
1. Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
§ 4
1. Zarządzanie nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali i sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zostało powierzone ....................................... zwanym dalej Zarządcą.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych Współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do kolejnego nabywcy lokalu.
3. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w ust. 1 § 4 niniejszego regulaminu, może nastąpić na podstawie uchwały Właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza.
Prawa i obowiązki właściciela.
§ 5
1. Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości przysługują takie same uprawnienia. Odnosi się to również do ich obowiązków.
2. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma prawo korzystania z niej w takim samym zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli.
3. Współwłaściciele lokali są zobowiązani do przestrzegania regulaminu porządku domowego wprowadzonego uchwałą Wspólnoty.
§ 6
1. Właściciel lokalu ma prawo do czerpania dochodów i innych pożytków z tego lokalu - z zastrzeżeniem, że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem.
2. Dochody i inne pożytki z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów. W pierwszej kolejności pożytki przeznaczone są na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej.
§ 7
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
2. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
a/ wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
b/ opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu i wody, w części wspólnej, oraz antenę zbiorczą i domofony;
c/ ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali;
d/ wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
e/ wynagrodzenie zarządcy;
3.Wyodrębniony fundusz remontowy Wspólnoty powstaje z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali.
Środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być wykorzystywane na podstawie uchwały Wspólnoty, z uwzględnieniem postanowień zawartych w ust. 8 i 9 § 7 niniejszego
regulaminu.
4. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
5. Wpłat należy dokonywać na rachunek bankowy Wspólnoty albo do kasy Zarządcy.
6. Od zaległości w uiszczaniu opłat, o których mowa w ust. 4 § 7 niniejszego regulaminu, będą naliczane odsetki ustawowe.
7. W przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi oraz opłat wpływających na wysokość kosztów zarządu, opłata należna od właścicieli lokali ulegnie od dnia podwyżek
proporcjonalnemu wzrostowi.
O każdej regulacji Zarządca powiadomi właścicieli lokali.
8. W przypadku wystąpienia konieczności wykonania prac przekraczających zakres bieżącej konserwacji, Zarządca może samodzielnie podjąć decyzję o wykonaniu robót i pokryciu z funduszu remontowego, z jednoczesnym powiadomieniem właścicieli lokali tworzących wspólnotę.
9. Zarządcy przysługuje prawo zaspokajania z funduszu remontowego wszelkich ciążących na Wspólnocie, jak również na poszczególnych jej członkach, zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu.
Nie zwalnia to Zarządcy z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym zapłaty tych należności, w celu uzupełnienia funduszu remontowego.
§ 8
1. Na żądanie Zarządcy właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, Ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.
2. Właściciel lokalu ma obowiązek podania Zarządcy swojego adresu do korespondencji. Właściciel, który nie powiadomił Zarządcy o zmianie miejsca pobytu lub adresu do korespondencji, ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą wynikać z braku takiej informacji.
Prawa i obowiązki Zarządcy.
§ 9
1. Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – podejmuje decyzje samodzielnie we wszystkich czynnościach w zakresie zwykłego zarządu.
2. Do podjęcia przez Zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca Zarządcy pełnomocnictwa, w formie prawem przewidzianym.
3. Zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, kierując się dobrem nieruchomości wspólnej oraz interesem wszystkich właścicieli.
§ 10
1. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
- ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzaniem tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu
- udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej
- nabycie nieruchomości
- wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi, który długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządku domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez Zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
- ustalenie, w przypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub ich części, kosztów związanych zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- udzielania pełnomocnictw Zarządcy:
· do występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw
· do otwarcia rachunku bankowego
2. Do czynności zwykłego zarządu należą wszystkie sprawy z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną nie zastrzeżone do kompetencji zebrań ogółu właścicieli, o których mowa w § 1 ust.2 niniejszego regulaminu
3. Częścią wspólną nieruchomości są;
a/ działka gruntu poza obrysem budynku - droga dojazdowa, drzewa, krzewy, trawniki
b/ klatki schodowe, korytarze, przejścia oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz budynku
c/ pomieszczenie gospodarcze
d/ fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku
e/ ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej
f/ zewnętrza balkonów i loggii – koszty konserwacji i remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników
g/ ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali
h/ dach wraz z konstrukcja nośną, rynny obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy oraz drabiny
i/ stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami,
j/ przewody kominowe /spalinowe i wentylacyjne/ wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych,
k/ instalacja centralnego ogrzewania - od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego ciepłomierza służącego do pomiaru ciepła w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,
l/ instalacja gazowa – od głównego zaworu w budynku do zaworu na wejściu do kotłowni
ł/ instalacja elektryczna – od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokalu, tzw. obwody administracyjne – instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych
wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa
m/ instalacja wodociągowa, od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych
n/ instalacja centralnej ciepłej wody, od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych
o/ instalacja kanalizacyjna, od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdującym się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe
p/ instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa – bez urządzeń i osprzętu
w lokalach
§ 11
W zakresie bieżącego administrowania nieruchomością do obowiązków Zarządcy należy w szczególności:
1. Podpisywanie w imieniu Wspólnoty umów na dostawę energii elektrycznej do części wspólnych budynku, wywozu nieczystości stałych, usług kominiarskich oraz innych koniecznych umów, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym
2. Dbanie o porządek i czystość pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia
3. Ubezpieczenie budynku
4. Przestrzeganie prawa budowlanego w zakresie utrzymania obiektów Budowlanych art. 61, 62, 63 Ustawy Prawo Budowlane
5. Zapewnienie stałego dozoru konserwatorskiego w celu usuwania bieżących awarii urządzeń wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych
6. Rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawą o własności lokali
7. Prowadzenie dla nieruchomości wspólnej odpowiedniej księgowości finansowej zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie
8. Dokonywanie rozliczeń finansowych poprzez rachunek bankowy oraz ze swojej działalności rocznego sprawozdania
9. Do występowania przed sądem i organami egzekucyjnymi, oraz do udzielania pełnomocnictw procesowych w sprawach dotyczących na rzecz i w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej
10. Prowadzenie Ksiąg Obiektów Budowlanych
11. Wykonanie wymogów formalno-prawnych tj. numer NIP, numer REGON, założenie konta w banku
Zebrania Wspólnoty
§ 12
1. Zarządca jest zobowiązany zwołać Zebranie Wspólnoty co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku
2. Przedmiotem corocznego Zebrania Wspólnoty powinny być w szczególności:
a/ uchwalenie corocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu
b/ ocena pracy Zarządcy
c/ sprawozdanie Zarządcy i podjęcie uchwał w przedmiocie udzielania mu absolutorium
3. Jeśli Zarządca nie dotrzyma terminu, o którym mowa w § 12 ust. 2 coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli
4. W razie potrzeby, zebrania Wspólnoty mogą być także zwoływane na wniosek Zarządcy lub 1/10 ogółu właścicieli, w okresie pomiędzy Zebraniami corocznymi
5. Organizacja zwoływanych zebrań spoczywa na Zarządcy
6. O terminie i miejscu zebrania Zarządca powiadamia właścicieli najpóźniej 1 tydzień przed planowanym terminem zebrania; wraz z powiadomieniem przesyła proponowany porządek zebrania
7. Z każdego zebrania sporządza się protokół.
Protokół podpisują: prowadzący zebranie i protokolant.
Załącznikami do protokołu są wszystkie dokumenty związane z Zebraniem – zawiadomienie o zebraniu, lista obecności i uchwały
8. Zebranie Wspólnoty uznaje się za uprawnione do podejmowania decyzji, w tym uchwał, jeśli uczestniczą w nim właściciele dysponujący więcej niż 50% udziałów
9. Uchwały są podejmowane na Zebraniu Wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarządcę – w przypadku braku quorum uchwała może być podjęta częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów
10. O terminach indywidualnego zbierania głosów Zarządca ma obowiązek zawiadomić wszystkich właścicieli w sposób zwyczajowo przyjęty; zbieranie głosów powinno odbyć się najdalej w ciągu czternastu dni od daty odbycia zebrania
11. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie, w terminie siedmiu dni
12. W sprawach nie przewidzianych w przyjętym porządku obrad nie można podjąć uchwały
Przepisy Końcowe
§ 13
1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości
2. W sprawach nie uregulowanych w niniejszym regulaminie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
