Mieszkanie z rynku wtórnego i pierwotnego
Rynek mieszkaniowy dzieli się na dwie podstawowe kategorie - rynek pierwotny oraz wtórny. Ten pierwszy zdominowany jest głównie przez prywatne firmy deweloperskie. Mieszkania z rynku pierwotnego to lokale świeżo wybudowane lub dopiero oddane do użytku. Z kolei, jeżeli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, musisz wiedzieć, że jest to lokum już używane, czyli takie, które miało przynajmniej jednego właściciela.
Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego, przed wyborem odpowiedniego lokum warto zwrócić uwagę na kilka podstawowych aspektów. Po pierwsze, w jakim miejscu zlokalizowany jest budynek. Dzięki temu odpowiemy sobie na pytanie, ile czasu zajmie nam dojazd do pracy, czy odwiezienie dzieci do przedszkola. Zorientujmy się, jak daleko znajduje się sklep spożywczy, lokale gastronomiczne czy place zabaw oraz park. Sprawdźmy strukturę własnościową mieszkania oraz zobaczmy, czy mieszkanie nie posiada ukrytych wad (dokładne sprawdzenie mieszkania to podstawa). Warto również dowiedzieć się, czy wybrane lokum nie jest obciążone kredytem hipotecznym.
Wady i zalety mieszkań nowych i używanych
Jeżeli decydujemy się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego, zaletą tego wyboru będą m.in. możliwość urządzenia mieszkania według własnych potrzeb czy lepsza izolacja cieplna budynków. Dodatkowo nie musimy od nich odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Można też skorzystać z pakietów promocyjnych, jakie czasami oferują deweloperzy.
Niestety wiele nowoczesnych budynków zlokalizowanych jest na osiedlach oddalonych od komunikacji miejskiej czy infrastruktury. Bloki budowane są czasami też zbyt blisko siebie, co niekiedy może skutkować nawet ograniczeniem dostępu do światła dziennego w mieszkaniu.
W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego zaletą jest natomiast to, że większość lokali tego typu jest już gotowych do zamieszkania. Czasami wystarczy tylko niewielkie odświeżenie. Wiele starszych osiedli jest zlokalizowanych w niedalekiej odległości od infrastruktury komunikacyjnej handlowej czy kulturalnej i edukacyjnej. Często mamy również większe pole do negocjacji ceny.
Nie jest to jednak rozwiązanie bez wad. Większość używanych budynków nie wygląda jednak zbyt nowocześnie. Parkingi wokół bloków czy rowerownie i wózkownie często nie są dostosowane do potrzeb mieszkańców. W starszych blokach zdarzają się również przestarzałe windy.
Kupno mieszkania za gotówkę
Jeżeli zdecydowaliśmy się już na zakup mieszkania, musimy wybrać formę finansowania takiej inwestycji. Własne cztery ściany możemy kupić m.in. za gotówkę, zarówno ze zgromadzonych własnych oszczędności, jak i np. ze środków podarowanych przez rodzinę, które zdecydowaliśmy się przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
Pamiętajmy jednak, że decydując się na zakup gotówkowy, musimy mieć odłożone środki finansowe na pokrycie pełnych kosztów związanych z ceną lokum oraz towarzyszącym temu procedurom.
Do dodatkowych opłat możemy zaliczyć opłatę notarialną, założenie księgi wieczystej, wpis w księdze oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli zakup nastąpił poprzez biuro nieruchomości, wymagana jest także prowizja dla biura.
Mieszkanie finansowane za pomocą kredytu hipotecznego
Drugim rozwiązaniem pozwalającym na posiadanie własnego mieszkania jest kredyt hipoteczny. Złożenie wniosku kredytowego to jednak nie wszystko. Barierą związaną z zaciągnięciem kredytu hipotecznego bywa obowiązek posiadania wkładu własnego. Tego rodzaju finansowanie nieruchomości to długotrwałe zobowiązanie. Każdy miesiąc będziemy musieli pamiętać o tym, by zapłacić kolejną ratę kredytu hipotecznego. Udzielenie kredytu poprzedzone jest również wieloma warunkami (m.in. z zakresu zdolności kredytowej), które musimy spełnić.
Wybierając taką metodę finansowania, musimy pamiętać, że hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej. Spłata zobowiązania rozłożona jest w czasie i zależy od wielu czynników. Najczęściej jednak kredyt hipoteczny spłaca się od około 20 do 30 lat.
Dodatkowe koszty w przypadku umowy kredytowej to prowizja dla banku, wpisanie hipoteki do księgi wieczystej czy ubezpieczenie.
Zawarcie umowy przedwstępnej - co musisz wiedzieć?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania to dokument, który powinniśmy zawrzeć z deweloperem (w przypadku nowych mieszkań) lub właścicielem mieszkania z rynku wtórnego. Bez umowy przedwstępnej kupna mieszkania nie jest możliwe podpisanie umowy kredytowej z bankiem.
Umowa przedwstępna powinna zawierać takie informacje jak:
- data i miejsce podpisania,
- dane osobowe sprzedającego i potencjalnego kupującego,
- co jest przedmiotem umowy,
- uzgodniona cena,
- termin zawarcia umowy ostatecznej,
- określenie wysokości zadatku.
Podpisanie umowy przedwstępnej nie jest dokumentem bezwzględnie wiążącym, dlatego w przypadku, gdy nie uzyskamy kredytu mieszkaniowego, nie powinno być problemu z wypowiedzeniem umowy, chyba że obie strony ustaliły inaczej.
Umowa zakupu mieszkania - akt notarialny
Jeżeli została podpisana już umowa kredytowa, która pozwoli nam na zakup lokalu, to w następnej kolejności powinna zostać podpisana ostateczna umowa kupna-sprzedaży mieszkania. Tego rodzaju dokument musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego u notariusza. Formalnościami może zająć się np. Notariusz Warszawa.
Aby stworzyć taki akt, będziemy potrzebowali kilku dokumentów:
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości (notariusz może pobrać go przez internet),
- dokument potwierdzający prawo własności obecnego właściciela lokalu,
- zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej lub biura administracji budynków potwierdzające brak zaległości w opłatach,
- wypisy rejestrów lokali, budynków i gruntów (obecny właściciel mieszkania uzyska je z Urzędu Gminy),
- zaświadczenie z banku o przyznaniu kredytu na zakup danej nieruchomości (możesz zostać poproszony o przedstawienie umowy kredytowej).
Wszystkie dokumenty, potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego, które dotyczą mieszkania, powinny zostać dostarczone przez zbywcę nieruchomości albo pracownika biura nieruchomości, z kolei te z banku, musimy dostarczyć my.
Na spotkaniu z notariuszem, gdzie podpiszemy akt notarialny, zapłacimy też:
- podatek od zakupu mieszkania,
- opłatę za odpisy aktu notarialnego,
- taksę notarialną wraz z podatkiem VAT,
- opłaty sądowe od wniosków o wpisy do księgi wieczystej i inne.
Pozostałe formalności
Jakich formalności musisz dopełnić w następnym etapie? Kolejnym krokiem jest zgłoszenie mieszkania do właściwego Urzędu Skarbowego. W praktyce często robi to notariusz. Jeżeli dokonaliśmy zakupu mieszkania z rynku wtórnego, musimy pamiętać o dodatkowych opłatach takich jak np. podatek PCC, który nie obowiązuje w przypadku nowych mieszkań od dewelopera.
Lokale z drugiej ręki najczęściej posiadają już wpisy w księdze wieczystej. Jeżeli jednak mieszkanie z rynku wtórnego nie posiada takiej księgi, można założyć ją w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. W tym samym miejscu możemy też ustanowić hipotekę, jeżeli zawarliśmy umowę kredytową z bankiem. Można też zdecydować się na złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki poprzez notariusza, przy okazji podpisywania aktu (po ustanowieniu hipoteki - do momentu wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych - możemy zostać zobowiązani do płacenia podwyższonej marży kredytu lub ubezpieczenia pomostowego. Udajmy się więc niezwłocznie do banku, wraz z wnioskiem o wygaszenie, zaraz po zatwierdzeniu ustanowionej hipoteki).
Kolejnym krokiem powinno być powiadomienie Urząd Miasta i Gminy o zmianie właściciela mieszkania. Powinniśmy też zameldować się pod nowym adresem. W przypadku zakupu gotówkowego jest to wręcz obowiązek nowego nabywcy nieruchomości. Warto też zaraz po kupnie mieszkania spisać protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników na dzień przed przekazaniem. Zapytajmy sprzedającego również o zasady opłacania czynszu czy terminy rozliczeń. Poinformujmy o zmianie właściciela spółdzielnię mieszkaniową i wspólnotę mieszkaniową. W Urzędzie Miasta właściwym dla miejsca położenia nieruchomości należy złożyć deklarację podatkową.
Nabycie nieruchomości i związane z tym formalności to jednak nie wszystko. Ostatnim krokiem będzie ubezpieczenie mieszkania. Ochroni nas ono przed szkodami takimi jak pożar czy zalanie, które mogą znacznie zmniejszyć nasz majątek.
Kupno mieszkania krok po kroku - podsumowanie
- Zakup mieszkania jest poważną decyzją. Większość z nas decyduje się kupić mieszkanie wówczas, gdy chcemy ulokować kapitał, powiększyliśmy rodzinę lub wchodzimy w stabilny związek.
- Możemy kupić mieszkanie zarówno z pierwszej ręki (nowe, od dewelopera), jak i z rynku wtórnego (używane). Oba rozwiązania mają wady i zalety.
- Zakup nieruchomości może być finansowany zarówno gotówką, jak i kredytem. Jeżeli korzystamy z tej drugiej opcji, musimy najpierw złożyć wniosek kredytowy.
- Aby uzyskać zdolność kredytową, należy spełnić szereg warunków. Zanim bank zdecyduje o przyznaniu kredytu hipotecznego, powinniśmy wykazać, że posiadamy wkład własny. To jeden z warunków pozytywnej decyzji kredytowej.
- Przed kupnem mieszkania warto zawrzeć umowę przedwstępną z obecnym właścicielem lokalu.
- Po uzyskaniu kredytu, w następnej kolejności powinna zostać podpisana ostateczna umowa kupna-sprzedaży mieszkania, którą sporządza się w formie aktu notarialnego u notariusza.
- Po wizycie u notariusza, wpisie w księgę wieczystą i zakupie mieszkania, kolejnym krokiem jest przekazanie nieruchomości. Wraz ze zdającym warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.
- Jeżeli własność nieruchomości została już przeniesiona, pamiętajmy o dodatkowych formalnościach, takich jak m.in. wizyta w Urzędzie Skarbowym właściwym czy w Urzędzie Miasta i Gminy.
Bardzo ważne jest również ubezpieczenie nieruchomości.
