W ostatnim czasie w odniesieniu do zawierania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pojawiły się dwa kolejne wyroki Sądu Najwyższego, które mają istotne znaczenie dla praktyki. Powstaje bowiem pytanie, co się stanie gdy umowę o pośrednictwo podpisze osoba nie mająca licencji – czy umowa taka jest ważna czy nie ważna, a w konsekwencji czy przedsiębiorca pośredniczący w takiej sprzedaży może skutecznie domagać się zapłaty od klienta?
UMOWY POŚREDNICTWA W ŚWIETLE ORZECZNICTWA SĄDU NAJWYŻSZEGO
W orzeczeniu z dnia 19 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa, której przedmiotem jest pośredniczenie w obrocie nieruchomościami, zawarta przez osobę nieposiadającą licencji, jest nieważna i nie wiąże stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2011 roku, sygn. akt V CSK 173/10, OSNC Nr 10/2011, poz. 113). Wskazane stanowisko zostało potwierdzone także w kolejnym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 roku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 roku, sygn. akt IV CSK 81/12).
To bardzo istotne dla podmiotów, zajmujących się świadczeniem usług pośrednictwa, działających w formie np. spółki kapitałowej a nie jednoosobowej działalności gospodarczej.
W obu przywołanych przypadkach Sąd Najwyższy badał ważność umów pośrednictwa, zawartych i wykonywanych przez osoby prowadzące działalność z w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jednakże nie posiadające, wymaganych art. 179 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) (dalej „GospNierU”), uprawnień. Tezy tych orzeczeń wskazują, iż każda umowa o wykonywanie czynności pośrednictwa zawarta z pominięciem profesjonalnego pośrednika, jest bezwzględnie nieważna. W mojej ocenie jednak orzeczenia te w żadnym aspekcie nie różnicują w żaden sposób sytuacji osób prowadzących działalności gospodarczą i wykonujących czynności w tym zakresie bez licencji, od większych podmiotów, które co do zasady w prowadzeniu swojej działalności gospodarczej posługują się zarówno osobami bez licencji jak i osobami je posiadającymi.
Teza wyroku Sądu Najwyższego sformułowana w sposób tak kategoryczny zdaje się wskazywać, że każda umowa, na której widnieje podpis osoby nieposiadającej licencji, bez względu na to, czy czynności z zakresu pośrednictwa będzie wykonywała osoba z uprawnieniami, czy też bez, jest bezwzględnie nieważna. Wskazane stanowisko, w zaprezentowanym powyżej brzmieniu, wywołać musiało pewną krytykę w piśmiennictwie prawniczym. Wskazać bowiem należy, że jakkolwiek w stanach faktycznych badanych przez Sąd Najwyższy możnaby przyznać wyrażanemu przez niego stanowisku rację, to jednak w szerszym kontekście praktycznym takie sformułowanie samej tezy stwarza mylne wrażenie, że każda umowa podpisana przez osobę bez licencji, będzie ex lege nieważna.
UJĘCIE PRAWNOPRAKTYCZNE
Zgodnie z przepisem art. 180 ust. 1 GospNierU pośrednictwo w obrocie nieruchomościami opiera się na zawodowym podejmowaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez osoby trzecie umów, których przedmiotem jest prawo do nieruchomości. Czynności pośrednictwa wykonywane w tym zakresie objęte są działalnością zawodową, którą podejmować mogą wyłącznie osoby będące licencjonowanymi pośrednikami. Trudno zgodzić się jednak ze stanowiskiem, że umowa pośrednictwa zawarta z podmiotem niebędącym pośrednikiem, jako taka jest nieważna. Wskazane kłóci się z treścią art. 180 ust. 4 GospNierU, zgodnie z którym przyjmującym zlecenie w zakresie czynności pośrednictwa (a więc stroną umowy o pośrednictwo) może być licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, lub też podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3 GospNierU. Z treści przepisu art. 180 ust. 4 GospNierU wynika również, że pośrednikiem w tym ujęciu może być jednostka, która nie posiada licencji zawodowej, tj. osoba fizyczna, lub osoba prawna, jeśli tylko prowadzi działalność gospodarczą wedle postanowień z art. 179 ust. 3 GospNierU (tak J. Jaworski [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, C.H. Beck, Warszawa 2009, str. 1069 oraz 1083 – 1084). W świetle powyższego kłopotliwe do obrony wydaje się więc stanowisko Sądu Najwyższego, zajęte w przywołanych orzeczeniach, bowiem ustawodawca wyraźnie przewidział możliwość prowadzenia działalności przez przedsiębiorców, którzy nie posiadają licencji, z tym tylko ograniczeniem, że czynności zawodowe z zakresu pośrednictwa na jego rzecz, muszą być wykonywane przez licencjonowanego pośrednika.
Oznacza to, iż stroną umowy pośrednictwa stać się może zarówno pośrednik, jak i przedsiębiorca prowadzący działalność w tym zakresie zgodnie z art. 180 ust. 4 GospNierU.
Do powyższych rozważań należy odnieść również brzmienie przepisu art. 180 ust. 1 GospNierU, który wskazuje, co ustawodawca rozumie pod pojęciem czynności pośrednictwa. Wśród czynności pośrednictwa przepis ten wymienia m.in. czynności zmierzające do zawarcia przez osoby trzecie umów nabycia, zbycia praw do nieruchomości lub też najmu, dzierżawy nieruchomości albo ich części. Z przytoczonego trzeba wywieść przekonanie, że istotą działalności zawodowej pośrednika jest więc podejmowanie czynności pośrednictwa. Czynności te są jednak de facto czynnościami faktycznymi prowadzącymi do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących dysponowania prawem do nieruchomości. Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami można więc dokonać rozróżnienia aktywności polegającej na prowadzeniu działalności zawodowej przez pośrednika, od podejmowania działalności gospodarczej w tym obszarze. Dlatego też sama czynność zawarcia umowy o pośrednictwo nie będzie objęta zakresem działalności zawodowej podejmowanej przez pośredników, a to ze względu, iż jest czynnością prawną, a nie faktyczną (tak S. Gurgul i R. M. Karpiński, „Bezwzględna nieważność umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – glosa – V CSK 173/10”, Monitor Prawniczy 1/2012, str. 45).
Powyższe pozostaje również w zgodzie z poglądem wyrażanym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej funkcjonującą przy Ministrze Budownictwa (dalej „KOZ”). W jednym z wydanych orzeczeń KOZ wskazała wyraźnie na dopuszczalność zawarcia przez przedsiębiorcę lub jego pełnomocnika, działającego w oparciu o pełnomocnictwo o wąsko określonym zakresie (tj. nieobejmującym czynności zawodowych), umowy pośrednictwa. Swoje stanowisko uzasadniała tym, iż ustawodawca nie ustanowił żadnych szczególnych ram dla reprezentacji przedsiębiorcy świadczącego usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustawowe ograniczenie podejmowanych czynności dotyczy bowiem wyłącznie wykonywania działań faktycznych, dla których konieczna jest licencja pośrednika (tak „Orzecznictwo Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji dla pośredników w obrocie nieruchomościami przy Ministerstwie Budownictwa, Departament Regulacji Rynku Nieruchomości, Warszawa 2006, str. 8).
Dla mocy wiążącej tak zawartej umowy o pośrednictwo w obrocie podstawowe znaczenie będzie więc miała okoliczność, czy w jej treści został powołany pośrednik, który byłby odpowiedzialny zawodowo za wykonanie umowy, oraz uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności pośrednictwa w obszarze zakreślonym w umowie zgodnie z przepisem art. 180 ust. 3 zd. 2 GospNierU. Warunek ten, stanowiący element istotny dla całej umowy, okazuje się szczególnie istotny w sytuacji, w której stroną umowy o pośrednictwo, nie jest licencjonowany pośrednik, a podmiot określony w art. 179 ust. 3 GospNierU (tak S. Gurgul i R. M. Karpiński, „Bezwzględna nieważność umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – glosa – V CSK 173/10”, Monitor Prawniczy 1/2012, str. 45).
PODSUMOWANIE
Konsekwencje opisanych powyżej orzeczeń Sądu najwyższego mogą mieć istotne znaczenie dla praktyki obrotu nieruchomościami. Trzeba jednak analizując sprawę mieć na względzie konkretne stany faktyczne, w których zapadły orzeczenia. Możliwa do obrony jest teza, iż dla ważności umowy pośrednictwa bez znaczenia powinna pozostawać okoliczność, czy jej stroną jest licencjonowany pośrednik, czy też przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem jednak, iż dla ważności umowy konieczne jest wskazanie osoby uprawnionego pośrednika, która jako podmiot odpowiedzialny zawodowo, wykonywać będzie czynności faktyczne z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Autor:
Julia Regulska, radca prawny, Kancelaria GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie prawni sp.p.
www.ghmw.pl
