Jednakże zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920r. onabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, od obowiązku uzyskania zezwolenia zostało zwolnione – z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczających 1 ha :
-
nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
-
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
-
nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków.
-
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest on uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
-
nabycie nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast, przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe,
-
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
-
nabycie lub objęcie przez bank z siedzibą na terytorium Polski kontrolowany przez cudzoziemców, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych akcji lub udziałów w spółce, która jest lub stanie się w wyniku nabycia jej udziałów lub akcji cudzoziemcem i jest jednocześnie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce.
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego. Nabycie tego prawa do lokalu nie wymaga zatem zezwolenia.
Należy podkreślić, że nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej. Mają oni jedynie obowiązek uzyskać zezwolenie w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, tj. do dnia 1 maja 2016 r.
Przepisy omawianej ustawy nie obowiązują także przy nabyciu nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość (użytkowanie wieczyste) na podstawie testamentu, powinien w ciągu dwóch lat od otwarcia spadku uzyskać zezwolenie odpowiedniego ministra na podstawie złożonego wniosku. W innym wypadku prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabędą osoby powołane do spadku z ustawy.
Podobna sytuacja kształtuje się przy nabyciu przez cudzoziemca nieruchomości na podstawie zapisu windykacyjnego. Jeśli nie uzyska on zezwolenia w wyżej wymienionym terminie prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego wejdzie do spadku. W dalszym wypadku zastosowanie będzie miał art. 7 ust. 2 i 3 ustawy, z tym, że dwuletni termin w ciągu którego cudzoziemiec powinien uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych rozpoczyna swój bieg od chwili, gdy cudzoziemiec dowiedział się o wejściu do spadku prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W świetle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2008r. (sygn. akt III CZP 53/08) orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust.1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a więc stwierdzające nieważność nabycia nieruchomości ma charakter deklaratywny. Stwierdzona nieważność ma charakter bezwzględny.
O nieważności nabycia orzeka sąd na żądanie m.in. właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Notariusze sporządzający akty notarialne dokumentujące nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, zobowiązani są przesyłać ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych wypisy tych aktów w terminie siedmiodniowym od ich sporządzenia. Obowiązek ten spoczywa także na sądach, w wypadku gdy nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia.
